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<h2 class="section j-chapter yd-marbom-20 yd-lineheight-3" data-titlelevel="2" data-paragraphid="7bbd9c67919b49fbb4e3e1e43d2b3a46_5">7 你的缺点是文化知识欠缺，你的优点也是文化知识欠缺</h2>
接到周玉杰从曼谷打来的电话，杜林祥悬着的心总算放了下来。然而，步行街的业主还是三天两头上门来闹。有人甚至托家带口坐到公司大堂，一坐就是一整天。
曾经承载了杜林祥巨大希望的商业地产项目，如今却成为企业体内的一处溃疡。杜林祥痛定思痛，认为必须快刀斩乱麻，彻底解决这一问题。杜林祥让办公室发出通知，集团所有管理人员，周末集中到河州郊外的度假村。趁着这次会议，一定要找到能够一劳永逸解决问题的办法。
会议开始后，杜林祥首先说：“这段时间，纬通集团可谓多事之秋。步行街的业主嚷着要退房，好不容易开了个对话会，又被人砸场子。一个叫什么黑娃的人，最后竟然领着帮地痞流氓跑到公司门口撒野。还有，社会上针对纬通集团，出现了很多负面舆论。所有这一切，根子就在于商业步行街。今天召集大家来，就想听听各位的意见，这个项目，究竟哪里出了问题，如何来收场？”
杜林祥的话意思很明白，会场却鸦雀无声。大家心里都清楚，步行街项目是杜林祥拍板定案的，对这个项目说三道四，不是揭杜总的伤疤吗？这位杜总，可是在座所有人的衣食父母。
杜林祥也看出了大家的顾虑，他点燃一支烟说：“大家既然都不说，那我就先来进行一番自我批评。上这个项目，是我的主意，现在回头来看，太轻率了。光是选址，就存在很大问题。步行街紧邻建材市场，每天的人流量、车流量很大，我当初一厢情愿地认为，哪怕靠山吃山，我们这儿的生意也坏不到哪去！”
杜林祥继续说：“我杜某人以前是做工程，后来进入房地产，算是半路出家。而对于商业，基本是个门外汉。这些天请教了许多人，才知道商业上有个概念叫‘假口岸’。所谓‘假口岸’，就是通俗意义上的灯下黑，周围看起来熙熙攘攘，但自家门口却没生意。我仔细分析了一下，步行街的选址，就是个‘假口岸’。每天去到建材市场的消费者的确很多，但建材市场面积很大，消费者都是在里面内部循环，购物之后就直接离开。所以，路过步行街的人不少，真正停下来购物的却没有，长此以往，生意不冷清才是怪事！”
杜林祥这番话，算是把自己批了个体无完肤。坐在旁边的安幼琪很钦佩杜林祥的勇气，更令她意外的是，杜林祥也在不断学习新知识。诸如“假口岸”的概念，自己还是第一次听杜林祥说起。如果不了解杜林祥的历史，很难想象如今侃侃而谈的杜总，只是个初中毕业生。
有了杜林祥的抛砖引玉，后面的发言逐渐踊跃起来。其中，高明勇的话引发了杜林祥的一阵深思。高明勇说：“当初商铺销售工作是我负责的，看到销售形势大好，还曾经沾沾自喜。现在看起来，卖商铺的决定值得商榷。”
高明勇说：“无论一座商场还是步行街，都需要一个培育期。任何一个商场不可能开业就火而且一直火下去，这是不可能的。在市场培育期，就必须合理规划业态，同时引入一些主力店、品牌商家。众所周知，这些主力店具有很强的议价能力，它们支付的租金，肯定比那些小商家低很多。如果商铺在纬通手里，为了长期效益，我们可以割舍短期利润，哪怕不赚钱也引入主力店，并以这些主力店为基础，带动整条街的生意。试想一下，如果商铺没有卖，我们可以有意识地引入麦当劳或肯德基，再加上一座电影院与品牌百货，以它们为引擎，步行街的生意不可能像现在这样。”
高明勇继续说：“但商铺卖到业主手上，它们想的就是如何赚快钱，如何多收租金。谁出价高，谁就能租到门面。结果招进来的商家全是一帮虾兵蟹将，撑不了几个月，就全撤了。”
杜林祥一边抽烟，一边认真听着。想不到，高明勇这小子说出话来还很有见识。过早出售商铺，实在是一步臭棋。杜林祥忽然想起，开街典礼之后，万顺龙曾说“看到你们的销售状况这么好，我简直替你们高兴”。老道的万顺龙，恐怕早就看出其中端倪。
杜林祥又问：“有业主已经把我们告上了法院，这方面情况怎么样？”
公司的法律顾问回答说：“我们仔细研究了合同，业主的诉讼要求毫无道理。进入司法程序后，我们胜诉的可能性很大。”
杜林祥点了点头，没有说话。安幼琪这时说：“这个项目，现在面临一个死结。想让那些业主别闹，就得让步行街的生意好起来。而想生意红火，就必须调整业态，甚至得损失短期租金收入，下决心引进一批主力店。商铺都卖出去了，你要这些业主自降租金，他们又不愿意。这简直是一个恶性循环。”
林正亮说：“做大手术是不可能了，但总得进行些小修小补。刚才有人提出把步行街的门头重新装修一下，另外在里面加装四部扶手电梯，我觉得这主意不错。”
安幼琪说：“唯今之计，也只好如此了。走一步看一步吧。”
杜林祥又点上一支烟，问：“做这些工程，要花多少钱？”
林正亮说：“一千万以内吧。”
杜林祥说：“现在，一千万对于纬通倒算不得什么。不过我担心，光是小修小补，根子上的问题不解决，步行街的生意还是没起色，到头来这一千万也打了水漂。”
杜林祥转头问安幼琪：“咱们账上还有多少现金？”
安幼琪说：“公司现在正同时建设好几个楼盘，现金并不宽裕，账上趴着的钱，估计不到五千万。”
杜林祥说：“如果想办法拆借资金，能筹到多少钱？”
安幼琪不明白杜林祥为何突然关心企业现金流量，她想了想说：“依纬通集团的资质与信誉，筹集一两个亿应该没问题。”
杜林祥若有所思地说：“我测算了一下，如果答应业主的要求，把那些商铺全部回购，大概要四个多亿吧？”
安幼琪几乎不敢相信自己的耳朵，杜林祥不是疯了吧，他真打算把卖出去的东西再买回来？
只听杜林祥继续说：“可就算我们使出吃奶的劲，也筹不来四个亿的现金。能不能跟业主商量一下，先一次性付给他们一半的钱，剩下的钱，两年内分期付清。”
看来杜老板已经下定了决心！下面的人不停交头接耳，这样可就意味着，企业把一个巨大的包袱，背在了自己身上。安幼琪说：“如果这样，纬通未来几年的资金链都将十分紧张。”
林正亮也说：“刚才法律顾问已经说了，真要到法庭上，咱们有十足的胜算。就算依法办事，咱们也没理由把卖出去的东西买回来。”
杜林祥缓缓说道：“这段时间，有两件事对我触动特别大。一件是从报纸上看来的，美国一家大型保险公司来到上海，准备开拓中国市场。这家企业20世纪30年代就在上海设有分公司，直到1949年才离开。一位上海市民最近找到一张新中国成立前的保单，来找这家公司理赔。可美国人认为，按规定这张保单已过理赔期限，就不同意支付保金。双方在上海对簿公堂，从一审到二审，法院都判美国人胜诉。可惜呀，美国人太迷恋法治了，最后赢了官司，却输了市场。有人统计过，像这类新中国成立前的保单，数量并不多。这家公司目前一年在中国市场的广告费就好几千万，从中抽出小部分，不仅能支付保金，甚至可以发动上海市民，进行一场找寻旧保单的营销活动。”
杜林祥继续说：“还有一件事，就是大家都知道的。那个什么黑娃，跑到公司来撒野。在河州，我杜林祥敢撂出狠话：玩黑道，老子能把他人给废掉，玩白道，一通电话就能叫他蹲监狱。可最后呢？我们一忍再忍，得了理还得饶人。为什么呢？因为我们是正规大企业，要爱护自己的品牌。收拾那样一个王八蛋容易，要挽回企业的声誉太难。一个真正的大企业，只能让客户感觉可爱，而绝不能是可怕。如果所有河州人都认为纬通是家霸道的企业，走路都可以横着，那谁还敢来买我们的房子?”
杜林祥的心情很烦躁，又摸出一支烟点上。他面前的烟缸里，烟头已堆积如山。安幼琪下意识地把打火机挪开，同时瞪了杜林祥一眼：“少抽点，身体吃不消。”这样的举动，显然超出了女下属对男上司合理关心的程度。坐在一旁的高管们，有人暗自发笑。安幼琪也意识到自己的“失态”，假装咳嗽了一声。
杜林祥说：“我不怀疑，纬通同业主的官司会以我们全胜告终。但打赢了官司，事情就了结了吗？对于一个企业来说，金杯银杯不如口碑，赢了官司，输了口碑，有什么意义？而且，刚才安总与明勇也说了，要想让步行街起死回生，就必须重新调整业态。商铺在业主手里，我们想调整也调整不了。与其这样，不如把商铺买回来。”
安幼琪还是不同意：“太冒险了。把这个包袱背过来，以后我们买地、开盘的速度都将大为降低。”
“没有关系。”杜林祥说，“资金问题还可以请银行帮忙。再说了，纬通这几年的发展速度够快了，正好减减速，认真思考一下未来的发展战略。”
安幼琪似乎还想说什么，杜林祥挥手打断了她。他扭头对高明勇说：“这个周末结束后，你就去找业主谈。我已经定了，宁可花钱，也要维护纬通的品牌形象。”
安幼琪见状，只好知趣地闭了嘴。过去与这个男人在一起时，自己始终拥有居高临下的优越感，对于她的意见，杜林祥几乎照单全收。现在，这种居高临下只会在床上出现，在工作中，杜林祥已经习惯乾纲独断。
既然左右不了这个男人，就去尽力辅佐这个男人吧。会后，安幼琪找来高明勇，交代了同业主谈判的技巧。一开始，要把纬通打算回购商铺的消息严格保密，只悄悄同几位闹得最凶的业主接触。完成回购的手续后，还叮嘱对方要保密，并说这是特殊政策，仅限于少数人。
这样的消息，当然不可能保密。要不了几天，就有无数业主找上门来又哭又闹。此时，企业再“勉为其难”地为其他业主办理退房手续。
安幼琪认为，别看业主现在闹着要退房，可企业真要大张旗鼓回购商铺，没准还有人趁机索要高价。用这种方法，在业主中造成一种恐慌，就不会有人坐地起价了。事实证明，这一招果然灵验，不仅没有一个业主闹别扭，甚至还有人同意以九折价格回购。
将步行街收回之后，安幼琪又亲自负责招商工作。对一些品牌商家，纬通开出了低得离谱的租金价格。但是，品牌商家的陆续进驻，却让步行街生意逐渐有了起色。
有一天，安幼琪拿着与即将入驻步行街的品牌商家的谈判协议，过来向杜林祥汇报。杜林祥看都没看，直接就签字了。安幼琪问：“你怎么看都不看一下？”
杜林祥说：“你亲自负责的谈判，我还有什么不放心的。再说我现在的思路很明确，不能再急功近利，头两年损失点租金无所谓，关键是把整条街的人气、商气炒旺。生意起来后，过几年再慢慢涨租金。”
安幼琪安慰他说：“这个项目虽然拖累了企业的发展，但毕竟不至于伤筋动骨。而且整条街的生意，慢慢也在好转。”
“我不看这些具体协议，还有一个原因。”杜林祥继续说，“通过运作这个项目，我发觉自己在处理许多细节问题时，简直一塌糊涂。有时去工地上瞎指挥一通，最后林正亮不得不返工。还有那天的对话会，如果我不出面，改由你去，也许就不会闹那么僵。所以啊，如今回购商铺，引入品牌商家的思路定下来后，具体的事你们去办，我也不想过问了。”
“像我这种人，小事... -->>
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接到周玉杰从曼谷打来的电话，杜林祥悬着的心总算放了下来。然而，步行街的业主还是三天两头上门来闹。有人甚至托家带口坐到公司大堂，一坐就是一整天。
曾经承载了杜林祥巨大希望的商业地产项目，如今却成为企业体内的一处溃疡。杜林祥痛定思痛，认为必须快刀斩乱麻，彻底解决这一问题。杜林祥让办公室发出通知，集团所有管理人员，周末集中到河州郊外的度假村。趁着这次会议，一定要找到能够一劳永逸解决问题的办法。
会议开始后，杜林祥首先说：“这段时间，纬通集团可谓多事之秋。步行街的业主嚷着要退房，好不容易开了个对话会，又被人砸场子。一个叫什么黑娃的人，最后竟然领着帮地痞流氓跑到公司门口撒野。还有，社会上针对纬通集团，出现了很多负面舆论。所有这一切，根子就在于商业步行街。今天召集大家来，就想听听各位的意见，这个项目，究竟哪里出了问题，如何来收场？”
杜林祥的话意思很明白，会场却鸦雀无声。大家心里都清楚，步行街项目是杜林祥拍板定案的，对这个项目说三道四，不是揭杜总的伤疤吗？这位杜总，可是在座所有人的衣食父母。
杜林祥也看出了大家的顾虑，他点燃一支烟说：“大家既然都不说，那我就先来进行一番自我批评。上这个项目，是我的主意，现在回头来看，太轻率了。光是选址，就存在很大问题。步行街紧邻建材市场，每天的人流量、车流量很大，我当初一厢情愿地认为，哪怕靠山吃山，我们这儿的生意也坏不到哪去！”
杜林祥继续说：“我杜某人以前是做工程，后来进入房地产，算是半路出家。而对于商业，基本是个门外汉。这些天请教了许多人，才知道商业上有个概念叫‘假口岸’。所谓‘假口岸’，就是通俗意义上的灯下黑，周围看起来熙熙攘攘，但自家门口却没生意。我仔细分析了一下，步行街的选址，就是个‘假口岸’。每天去到建材市场的消费者的确很多，但建材市场面积很大，消费者都是在里面内部循环，购物之后就直接离开。所以，路过步行街的人不少，真正停下来购物的却没有，长此以往，生意不冷清才是怪事！”
杜林祥这番话，算是把自己批了个体无完肤。坐在旁边的安幼琪很钦佩杜林祥的勇气，更令她意外的是，杜林祥也在不断学习新知识。诸如“假口岸”的概念，自己还是第一次听杜林祥说起。如果不了解杜林祥的历史，很难想象如今侃侃而谈的杜总，只是个初中毕业生。
有了杜林祥的抛砖引玉，后面的发言逐渐踊跃起来。其中，高明勇的话引发了杜林祥的一阵深思。高明勇说：“当初商铺销售工作是我负责的，看到销售形势大好，还曾经沾沾自喜。现在看起来，卖商铺的决定值得商榷。”
高明勇说：“无论一座商场还是步行街，都需要一个培育期。任何一个商场不可能开业就火而且一直火下去，这是不可能的。在市场培育期，就必须合理规划业态，同时引入一些主力店、品牌商家。众所周知，这些主力店具有很强的议价能力，它们支付的租金，肯定比那些小商家低很多。如果商铺在纬通手里，为了长期效益，我们可以割舍短期利润，哪怕不赚钱也引入主力店，并以这些主力店为基础，带动整条街的生意。试想一下，如果商铺没有卖，我们可以有意识地引入麦当劳或肯德基，再加上一座电影院与品牌百货，以它们为引擎，步行街的生意不可能像现在这样。”
高明勇继续说：“但商铺卖到业主手上，它们想的就是如何赚快钱，如何多收租金。谁出价高，谁就能租到门面。结果招进来的商家全是一帮虾兵蟹将，撑不了几个月，就全撤了。”
杜林祥一边抽烟，一边认真听着。想不到，高明勇这小子说出话来还很有见识。过早出售商铺，实在是一步臭棋。杜林祥忽然想起，开街典礼之后，万顺龙曾说“看到你们的销售状况这么好，我简直替你们高兴”。老道的万顺龙，恐怕早就看出其中端倪。
杜林祥又问：“有业主已经把我们告上了法院，这方面情况怎么样？”
公司的法律顾问回答说：“我们仔细研究了合同，业主的诉讼要求毫无道理。进入司法程序后，我们胜诉的可能性很大。”
杜林祥点了点头，没有说话。安幼琪这时说：“这个项目，现在面临一个死结。想让那些业主别闹，就得让步行街的生意好起来。而想生意红火，就必须调整业态，甚至得损失短期租金收入，下决心引进一批主力店。商铺都卖出去了，你要这些业主自降租金，他们又不愿意。这简直是一个恶性循环。”
林正亮说：“做大手术是不可能了，但总得进行些小修小补。刚才有人提出把步行街的门头重新装修一下，另外在里面加装四部扶手电梯，我觉得这主意不错。”
安幼琪说：“唯今之计，也只好如此了。走一步看一步吧。”
杜林祥又点上一支烟，问：“做这些工程，要花多少钱？”
林正亮说：“一千万以内吧。”
杜林祥说：“现在，一千万对于纬通倒算不得什么。不过我担心，光是小修小补，根子上的问题不解决，步行街的生意还是没起色，到头来这一千万也打了水漂。”
杜林祥转头问安幼琪：“咱们账上还有多少现金？”
安幼琪说：“公司现在正同时建设好几个楼盘，现金并不宽裕，账上趴着的钱，估计不到五千万。”
杜林祥说：“如果想办法拆借资金，能筹到多少钱？”
安幼琪不明白杜林祥为何突然关心企业现金流量，她想了想说：“依纬通集团的资质与信誉，筹集一两个亿应该没问题。”
杜林祥若有所思地说：“我测算了一下，如果答应业主的要求，把那些商铺全部回购，大概要四个多亿吧？”
安幼琪几乎不敢相信自己的耳朵，杜林祥不是疯了吧，他真打算把卖出去的东西再买回来？
只听杜林祥继续说：“可就算我们使出吃奶的劲，也筹不来四个亿的现金。能不能跟业主商量一下，先一次性付给他们一半的钱，剩下的钱，两年内分期付清。”
看来杜老板已经下定了决心！下面的人不停交头接耳，这样可就意味着，企业把一个巨大的包袱，背在了自己身上。安幼琪说：“如果这样，纬通未来几年的资金链都将十分紧张。”
林正亮也说：“刚才法律顾问已经说了，真要到法庭上，咱们有十足的胜算。就算依法办事，咱们也没理由把卖出去的东西买回来。”
杜林祥缓缓说道：“这段时间，有两件事对我触动特别大。一件是从报纸上看来的，美国一家大型保险公司来到上海，准备开拓中国市场。这家企业20世纪30年代就在上海设有分公司，直到1949年才离开。一位上海市民最近找到一张新中国成立前的保单，来找这家公司理赔。可美国人认为，按规定这张保单已过理赔期限，就不同意支付保金。双方在上海对簿公堂，从一审到二审，法院都判美国人胜诉。可惜呀，美国人太迷恋法治了，最后赢了官司，却输了市场。有人统计过，像这类新中国成立前的保单，数量并不多。这家公司目前一年在中国市场的广告费就好几千万，从中抽出小部分，不仅能支付保金，甚至可以发动上海市民，进行一场找寻旧保单的营销活动。”
杜林祥继续说：“还有一件事，就是大家都知道的。那个什么黑娃，跑到公司来撒野。在河州，我杜林祥敢撂出狠话：玩黑道，老子能把他人给废掉，玩白道，一通电话就能叫他蹲监狱。可最后呢？我们一忍再忍，得了理还得饶人。为什么呢？因为我们是正规大企业，要爱护自己的品牌。收拾那样一个王八蛋容易，要挽回企业的声誉太难。一个真正的大企业，只能让客户感觉可爱，而绝不能是可怕。如果所有河州人都认为纬通是家霸道的企业，走路都可以横着，那谁还敢来买我们的房子?”
杜林祥的心情很烦躁，又摸出一支烟点上。他面前的烟缸里，烟头已堆积如山。安幼琪下意识地把打火机挪开，同时瞪了杜林祥一眼：“少抽点，身体吃不消。”这样的举动，显然超出了女下属对男上司合理关心的程度。坐在一旁的高管们，有人暗自发笑。安幼琪也意识到自己的“失态”，假装咳嗽了一声。
杜林祥说：“我不怀疑，纬通同业主的官司会以我们全胜告终。但打赢了官司，事情就了结了吗？对于一个企业来说，金杯银杯不如口碑，赢了官司，输了口碑，有什么意义？而且，刚才安总与明勇也说了，要想让步行街起死回生，就必须重新调整业态。商铺在业主手里，我们想调整也调整不了。与其这样，不如把商铺买回来。”
安幼琪还是不同意：“太冒险了。把这个包袱背过来，以后我们买地、开盘的速度都将大为降低。”
“没有关系。”杜林祥说，“资金问题还可以请银行帮忙。再说了，纬通这几年的发展速度够快了，正好减减速，认真思考一下未来的发展战略。”
安幼琪似乎还想说什么，杜林祥挥手打断了她。他扭头对高明勇说：“这个周末结束后，你就去找业主谈。我已经定了，宁可花钱，也要维护纬通的品牌形象。”
安幼琪见状，只好知趣地闭了嘴。过去与这个男人在一起时，自己始终拥有居高临下的优越感，对于她的意见，杜林祥几乎照单全收。现在，这种居高临下只会在床上出现，在工作中，杜林祥已经习惯乾纲独断。
既然左右不了这个男人，就去尽力辅佐这个男人吧。会后，安幼琪找来高明勇，交代了同业主谈判的技巧。一开始，要把纬通打算回购商铺的消息严格保密，只悄悄同几位闹得最凶的业主接触。完成回购的手续后，还叮嘱对方要保密，并说这是特殊政策，仅限于少数人。
这样的消息，当然不可能保密。要不了几天，就有无数业主找上门来又哭又闹。此时，企业再“勉为其难”地为其他业主办理退房手续。
安幼琪认为，别看业主现在闹着要退房，可企业真要大张旗鼓回购商铺，没准还有人趁机索要高价。用这种方法，在业主中造成一种恐慌，就不会有人坐地起价了。事实证明，这一招果然灵验，不仅没有一个业主闹别扭，甚至还有人同意以九折价格回购。
将步行街收回之后，安幼琪又亲自负责招商工作。对一些品牌商家，纬通开出了低得离谱的租金价格。但是，品牌商家的陆续进驻，却让步行街生意逐渐有了起色。
有一天，安幼琪拿着与即将入驻步行街的品牌商家的谈判协议，过来向杜林祥汇报。杜林祥看都没看，直接就签字了。安幼琪问：“你怎么看都不看一下？”
杜林祥说：“你亲自负责的谈判，我还有什么不放心的。再说我现在的思路很明确，不能再急功近利，头两年损失点租金无所谓，关键是把整条街的人气、商气炒旺。生意起来后，过几年再慢慢涨租金。”
安幼琪安慰他说：“这个项目虽然拖累了企业的发展，但毕竟不至于伤筋动骨。而且整条街的生意，慢慢也在好转。”
“我不看这些具体协议，还有一个原因。”杜林祥继续说，“通过运作这个项目，我发觉自己在处理许多细节问题时，简直一塌糊涂。有时去工地上瞎指挥一通，最后林正亮不得不返工。还有那天的对话会，如果我不出面，改由你去，也许就不会闹那么僵。所以啊，如今回购商铺，引入品牌商家的思路定下来后，具体的事你们去办，我也不想过问了。”
“像我这种人，小事... -->>
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